O que o mercado imobiliário pode esperar para o futuro? Esta foi a pergunta que norteou o 1º Fórum Mercado Imobi, que reuniu grandes nomes do setor no último sábado, 16, na Arena GPL. A Autimob foi o portal oficial do evento e teve o fundador Felipe Furtado como mestre de cerimônias.
Idealizado pelo consultor em Marketing, Vendas e Inovação, Leonardo Diogo, o 1º Fórum Mercado Imobi foi pensado para fomentar discussões importantes que vão impactar diretamente o trabalho e as decisões dos incorporadores nos próximos anos. “Há uma demanda por esse tipo de evento em Goiânia. Normalmente, as entidades de classe promovem, mas fecham a participação para associados. Nós tentamos democratizar a participação, ao convidar representantes de incorporadoras de todos os níveis, desde as que já estão consolidadas no mercado quanto as que acabaram de nascer”, enfatizou Leonardo, que abriu o fórum com uma palestra sobre as principais táticas de marketing, vendas e inovação para o mercado imobiliário.
Em seguida, o consultor mediou um painel sobre o futuro do mercado imobiliário com Danilo Palmerston, CEO do Grupo Palme, Marcelo Moreira, diretor de negócios imobiliários da CMO Construtora, Eloy Pinheiro, executivo comercial na GPL Incorporadora, e Caio Lobo, incorporador, engenheiro civil e colunista da Autimob.
Durante o bate-papo, foram abordadas várias tendências principais do mercado imobiliário para os próximos anos, com destaque para a alta da taxa de juros do crédito imobiliário, a escassez de mão de obra qualificada, o preço dos imóveis em Goiânia, o investimento em projetos senior living e as soluções para quem quer viver de aluguel.
Taxa de juros do crédito imobiliário não deve ter queda em curto prazo
Leonardo Diogo abriu o painel questionando os participantes sobre a perspectiva de queda dos juros do crédito imobiliário, diante dos cortes recentes da Selic, a taxa média de juros. Caio Lobo explicou que, no geral, o mercado não prevê uma baixa imediata, já que os bancos estão com problemas na composição do funding, atualmente baseado em duas fontes principais, a poupança e o FGTS.
“O que deve acontecer são iniciativas pontuais e criativas por parte das instituições financeiras no sentido de buscar fontes mais diversas de funding para garantir taxas de juros mais atrativas, porque eu não acredito que a poupança vai voltar a ser o que era antes. É o caso do BRB, que está usando depósitos judiciais como funding, que é uma fonte de recursos mais barata e, com isso, eles estão conseguindo oferecer juros mais baixos e fomentar o mercado”, defendeu.
Nesse sentido, o especialista vê o futuro com otimismo, ao comparar a diversificação da carteira de crédito imobiliário atualmente com relação à década de 1990, quando as opções de financiamento eram ainda mais restritas. “Daqui a dez ou 15 anos, a gente vai viver a época áurea do mercado imobiliário brasileiro, o que já aconteceu em países como Estados Unidos e Austrália, que ficaram cerca de 30 anos com taxas de juros abaixo de 5%”, prevê Caio.
O CEO do Grupo Palme, Danilo Palmerston, aproveitou o assunto para reforçar o quanto é importante educar o cliente final sobre a relação da Selic com o crédito imobiliário. “Muitas vezes, o cliente pessoa física fica esperando a Selic baixar para comprar um imóvel, mas essa relação não é direta, não é tão proporcional assim. Na era da Selic a 2%, por exemplo, a taxa média do financiamento era 7,5%”, lembrou.
Marcelo Moreira, da CMO Construtora, também lembrou que não é só a taxa de juros que influencia na concessão do crédito imobiliário para pessoas físicas. “Hoje temos uma realidade de Minha Casa, Minha Vida de taxa subsidiada de 7,5%, mas mesmo assim ainda não está viabilizando, porque agora estamos batendo na dificuldade de renda formal, já que muitos trabalhadores ainda estão na informalidade e ainda não recuperamos o nível de renda formal que a gente tinha no período pré-pandemia”, ressaltou.
Já para o executivo comercial da GPL Incorporadora, Eloy Pinheiro, a atratividade do mercado imobiliário deve ser analisada por diferentes parâmetros. “ A taxa de juros tem que ser um fator preocupante na hora de realizar a compra de um imóvel, mas a gente tem que analisar outros fatores econômicos sem ter esse medo da taxa estar alta atualmente”, defendeu.
Escassez de mão de obra qualificada vai exigir investimento em profissionalização
Outro ponto levantado durante o painel foi a escassez de mão de obra qualificada na a construção civil, que hoje compete com outros setores da economia, principalmente os mercados de trabalho informais. Uma tendência levantada pelos incorporadores foi a necessidade de investir em profissionalização e retenção do profissional. “A gente tem implementado programas dentro da GPL para capacitar tanto quem está na casa como aqueles que estão entrando. Porque acreditamos que se a gente não formar nossa equipe, teremos dificuldade em contratar fora”, compartilhou Eloy.
Para Marcelo Moreira, essa dificuldade de contratação é evidenciada pelo envelhecimento da mão de obra, diante da falta de interesse e do próprio preconceito da geração mais jovem em trabalhar na construção civil, por achar que a remuneração não é boa. “Ao mesmo tempo, temos que incentivar a digitalização e a industrialização dos canteiros. Hoje são vários os sistemas que a gente já estuda, alguns já implantamos, para tentar driblar essa escassez, porque sempre vai faltar e vai ficar cada vez mais cara”, ponderou.
Já Danilo Palmerston acredita que o investimento em novas tecnologias construtivas ainda esbarra em questões econômicas. “Em 2014, visitei a obra de um prédio de 100 andares em Dubai, onde toda a parte de estrutura era automatizada, e o prédio foi todo concretado em seis meses. Então, como teremos isso no Brasil hoje com a carga tributária atual? Esse é o futuro, mas temos que começar a pensar em soluções econômicas para colher isso lá na frente”, salientou.
Preços dos imóveis em Goiânia ainda está longe do teto
O painel do 1º Fórum Mercado Imobi também abordou a valorização dos imóveis na capital goiana nos últimos anos, muito atrelada, segundo Eloy Pinheiro, ao crescimento socioeconômico da cidade. “Na verdade, sofremos um nivelamento, pois o preço do m² era muito baixo, dado o capital investido e os empreendimentos que eram entregues. Agora, Goiânia passa a ser uma cidade muito atrativa, com um PIB crescendo duas vezes mais que a média nacional e uma qualidade de vida muito alta, o que tem fomentado tanto a migração e a construção de empreendimentos para investidores. Então eu acho que o preço dos imóveis não chegou nem perto do teto”, explicou.
Outro fator que deve refletir na alta do preço dos imóveis ao longo dos próximos anos é a restrição de verticalização dos terrenos imposta pelo novo plano diretor da cidade. “Teremos uma redução de unidades, já que em terrenos onde cabiam 100 unidades, por exemplo, a quantidade deve cair de 30 a 40 por cento. E aí a balança da oferta e demanda fará seu trabalho, porque se a gente tem menos imóveis à venda, o preço vai aumentar”, lembrou Marcelo Moreira.
A pressão de custos de construção e de mão de obra nunca esteve tão alta em Goiânia, o que também vai interferir no valor do m². “Na cabeça do consumidor, o preço do imóvel está caro agora e vai baixar, mas a tendência é justamente a contrária. Por isso, a gente precisa educar o corretor nesse sentido, de mostrar ao seu cliente que ainda estamos numa crescente de preço e que a hora de comprar é agora”, completou Danilo Palmerston.
Incorporadoras devem se atentar a senior living
Diante do envelhecimento da população brasileira, uma tendência que o mercado imobiliário deve ficar de olho é a senior living, modalidade de habitação pensada para garantir o envelhecimento ativo dos moradores. De acordo com Caio Lobo, o mercado imobiliário não está preparado para atender essa demanda crescente, nem na parte de funding nem na parte de produto. “O Brasil está envelhecendo, o nosso boom demográfico está chegando ao final, e a gente tem que atender esse público. O que as incorporadoras têm feito nesse sentido?”, provocou o investidor.
Marcelo Moreira aproveitou a abertura para falar sobre a diferença entre senior living e os asilos. “A pessoa não é colocada ali pela família, ela compra para morar e se planeja para mudar. Então o produto deve ser pensado muito além de ter barra no banheiro, mas no sentido de oferecer facilidades para os seniores, como um serviço de concierge, home care, botão de pânico em todos os ambientes. Enfim, Goiânia ainda não tem investido nessa tendência, mas deve se atentar a isso, porque o mercado caminha para uma escassez”, explicou.
De acordo com o CEO do Grupo Palme, o maior problema está na estruturação de crédito para essa faixa etária da população. “Hoje, uma pessoa de 70 anos, que só conseguiria financiar um apartamento com 120 meses, não tem recursos para dar de entrada. Então é preciso criar uma solução de crédito para esse público, porque tento isso, a gente como incorporador vai dar um jeito de resolver a questão de produto”, defendeu Danilo.
Mercado deve buscar soluções para quem quer viver de aluguel
O painel debateu ainda as soluções que o mercado imobiliário vem desenvolvendo para atender a uma fatia da população que prefere viver de aluguel, como é o caso do multifamily, categoria de imóveis em que todos os apartamentos são destinados a aluguel e estão registrados sob um único proprietário. Uma tendência que a GPL Incorporada já está de olho. “Nós desenvolvemos um produto que será colocado à venda em breve na Avenida D, gerido por uma única empresa, focado em locações short stay e long stay e com uma série de facilidades dentro do próprio condomínio, para garantir uma experiência de moradia única”, adiantou Eloy Pinheiro.
O diretor de negócios imobiliários da CMO vê com bons olhos essa tendência, pois prevê um cenário futuro para Goiânia em que será cada vez mais difícil comprar um imóvel, uma realidade de grandes metrópoles como Tóquio, Nova York e São Paulo. “Isso é o que vai acabar acontecendo com a nossa cidade, que está crescendo e se desenvolvendo. E a gente já vive aqui uma escassez de mão de obra e um aumento dos custos de construção, que vão ser repassados para o preço de venda. Por isso a gente frisa tanto com o nosso cliente que a hora de comprar é agora”, enfatizou Marcelo.
Próxima edição já tem tema definido
Para finalizar o evento, o mestre de cerimônias, Felipe Furtado, informou que o próximo Fórum Mercado Imobi vai discutir o impacto do agronegócio no mercado imobiliário goiano. “Traremos dados relevantes que vão ajudar a gente a aproveitar esse mercado para gerar novos negócios”, adiantou o idealizador, Leonardo Diogo.
