Essa é a dúvida cruel que todo mundo na vida adulta enfrenta, afinal, comprar o imóvel ou simplesmente alugar de alguém? Não vou seguir aqui o livro texto do típico cara de finanças que fala inexoravelmente em alugar. Afinal, cada um é cada um, tendo demandas específicas. Então, vamos primeiro discorrer sobre os prós e contras de cada um.

Alugar um imóvel

Vamos usar como base o mercado imobiliário de Goiânia. O preço médio de venda do metro quadrado está, de acordo com o índice Fipe/Zap, R$7,9 mil o metro quadrado (dados de janeiro de 2025). Para alugar, o valor está em R$40,21 o metro quadrado. Fazendo uma conta rápida, o aluguel rende, na média, 0,51% do valor do imóvel ao mês.

Como os contratos de aluguel são reajustados pelo IGP-M, que na média dos últimos 20 anos foi de 7,7% ao ano. Isso quer dizer que o aluguel renderia por volta de 14% ao ano bruto. Se você alugar o imóvel diretamente na pessoa física, sem o intermédio de uma holding (PJ), o IR seria de 27,5% na maior faixa do imposto, com o retorno líquido caindo para 10% ao ano.

Por que fizemos todas essas contas? Para entendermos o real custo do aluguel e, assim, comparar com o custo de oportunidade de se ter um imóvel. Agora você já sabe que, alugando um imóvel, você paga por volta de 14% do seu valor ao ano, mas se você for o investidor imobiliário recebe 10% líquido ao ano.

Comprar um imóvel

Aqui a discussão tem um ponto adicional que é o financiamento imobiliário, e parte relevante das aquisições de imóveis no Brasil são feitas utilizando empréstimos. De acordo com o Banco Central, o financiamento imobiliário médio custa 11% ao ano. Se você comprar um imóvel financiado com o objetivo exclusivamente de colocar para alugar, já dá para ver que a conta não vai fechar.

Se eu ganho líquido 10% ao ano, mas o custo do empréstimo é de 11%, concorda que a conta não fecha? Quando essa conta fecharia? Só se você fizer a aquisição através de uma Holding patrimonial, que o imposto de renda para o aluguel cairia drasticamente, mesmo assim a conta não ficaria muito longe do zero a zero.

É verdade que, se a sua empresa apurar impostos utilizando o lucro real, você abateria o custo do financiamento, mas, o imposto no final é de 34% do lucro, o que pode inviabilizar o investimento.

Resumo da ópera: comprar imóvel financiado para investimento, na média, só se paga quando a taxa de financiamento é significativamente mais baixa que a rentabilidade com aluguel, como foi o caso no período pós pandemia. Financie o mínimo possível em ambientes de juro alto.

E quando não é imóvel para investimento, mas sim com o objetivo de morar? É comum que nesses casos as pessoas façam a conta de valor da parcela do financiamento contra o preço do aluguel. Sinceramente, não acho errado em diversos casos. Afinal, nós brasileiros não somos conhecidos por poupar dinheiro, e sim por gastar.

Muitas vezes, assumir uma dívida para aquisição de um bem é a garantia de que, no futuro, saiamos de fato com o patrimônio ao invés de ter simplesmente torrado o dinheiro. Mas, se você é uma pessoa poupadora consistente, pense que se financiar o imóvel, você pagará de 2 a 3 vezes o valor, no tempo, por conta do juro alto.

No entanto, se você for uma pessoa que sonha em ter a casa do seu jeito, não quer ter relação com locatário e nem gostar de ficar mudando de casa pra casa por conta do aluguel, ou quer ter a segurança de ter um imóvel e dizer que é seu, a sua decisão não é apenas racional, mas sim emocional, e está tudo bem. Nem todas as nossas decisões precisam seguir estritamente uma lógica matemática.

Pagamos mais caro pelo conforto ou pela tranquilidade de dizer que algo é nosso. Mas se você não tem esse “apego” por imóvel, o aluguel vai te dar a flexibilidade e a liquidez de ter sempre o dinheiro na mão. O objetivo deste artigo não é ter uma resposta pronta, mas sim levantar discussões para que você tome a melhor decisão para você mesmo.





Rian Tavares é economista com mais de 12 anos de mercado financeiro, empresário e influenciador com mais de 500 mil seguidores nas redes sociais (@falecomrian).