No meio do aglomerado de comércios e edifícios de todos os tipos, onde a sensação é de que vivemos cercados por academias de rede e farmácias, a população goianiense tem como endereços de desejo dois setores quase óbvios: Bueno ou Marista.

Não julgo, o óbvio também precisa ser dito e esses dois bairros são consolidados e oferecem uma ampla gama de serviços e comodidades, além de abrigarem os principais pontos de encontro dos goianienses. O Jardim Goiás talvez seja o único competidor que se iguala a eles em termos de atrativos.

No entanto, embora o desejo de residir nesses locais não tenha mudado, a renda e o valor dos imóveis nessas áreas sofreram alterações significativas. Isso é resultado da lei básica do mercado: oferta e demanda. Em um mercado de produtos finitos, com um ciclo de vida de cerca de 5 anos, desde a concepção do projeto até sua conclusão, a explicação se torna fácil.

Em 2019, o preço médio por metro quadrado de um imóvel no Setor Bueno estava em torno de R$ 5.200, enquanto no Setor Marista e Jardim Goiás, os valores eram ligeiramente superiores, na faixa de R$ 5.400. Considerando uma perspectiva mais ampla, a área média desses imóveis era de aproximadamente 80m², com um preço médio de R$ 416.000. Parece quase surreal, não é? Eu mesmo conferi essa informação duas vezes.

Entretanto, com a chegada da pandemia, todas as previsões e projeções foram por água abaixo. O estoque de imóveis prontos se esgotou, a revenda aqueceu, com cerca de 35 lançamentos por ano as vendas decolaram. A valorização disparou, contribuindo com 35% no aumento dos preços na conta do INCC, além de outros 25% devido à dinâmica de oferta e demanda e aquilo que o índice não abrangeu. Um apartamento que custava R$ 416.000 passou a valer R$ 665.000. Loucura!

Agora, vamos falar sobre o elemento central da nossa profissão: as pessoas. Em 2019, na Caixa Econômica Federal, a renda mínima média necessária para comprar um imóvel de R$ 416.000 era de aproximadamente R$ 9.000. Se projetarmos o mesmo imóvel com os valores atuais, para adquiri-lo ao valor de R$ 665.000, a mesma pessoa precisaria de uma renda de cerca de R$ 18.000. No entanto, enquanto o valor dos imóveis subiu cerca de 60%, a renda média da população aumentou apenas 18%.

As pessoas continuam desejando os mesmos bairros, como Bueno e Marista, e talvez o Jardim Goiás, mas suas rendas não acompanham essa evolução. Qual é a solução? É aí que o futuro mora ao lado, com bairros como o Setor Pedro Ludovico, Serrinha e Jardim América, localizados próximos ao óbvio. Eles oferecem uma grande oferta de terrenos e preços por metro quadrado ligeiramente mais acessíveis, tornando-se uma alternativa vantajosa para um público que prioriza a localização. Observamos cada vez mais incorporadores investindo nessas regiões e em projetos que, em um futuro não tão distante, têm tudo para se tornar o novo “óbvio".


Ricardo Cruz (@ricarddocruz) é engenheiro civil, atua no mercado imobiliário desde 2015 e atualmente ocupa a posição de gerente comercial na Terral Incorporadora.