No mercado imobiliário é comum observarmos junto ao nome da empresa as denominações de incorporadora, construtora e até mesmo os dois. Mas, essas palavras não são sinônimos e tratam-se de segmentos diferentes. A depender da função e atuação desempenhada pela empresa em questão, essa denominação muda.

Em termos gerais, as incorporadoras são responsáveis pelo desenvolvimento do projeto e as construtoras pela execução dele, que dará origem ao empreendimento final. Cabe às incorporadoras desenvolverem e analisarem a viabilidade do projeto; obterem as aprovações legais e financeiras; selecionar os terrenos e cuidar de toda a campanha de divulgação e venda. Já as construtoras preparam os terrenos; executam a obra física; contratam a mão de obra, realizam os testes de qualidade dos produtos; a gestão da obra e são as responsáveis pela entrega do produto final conforme o projeto.

À AutImob, André Tomé, CEO da O.M, empresa que atua tanto como incorporadora como construtora, explica a diferença prática entre as duas funções. “A incorporadora é a dona do negócio. Ela cria uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), compra o terreno, contrata os arquitetos, desenvolve o produto, contrata imobiliárias lançadoras, as houses, enfim. Ela é a dona do negócio, ela gere toda a operação, inclusive a gestão da construção. Já a construtora é uma prestadora de serviço de construção”, detalha.

Atuações definidas e regulamentadas

No Brasil, a atuação das incorporadoras é regulamentada por uma lei federal. A Lei nº 4.591/64, também conhecida como Lei de Incorporação e Condomínio, rege a criação, administração e dissolução de condomínios e incorporações imobiliárias no país. A partir dela, são garantidos alguns critérios de atuação e estabelecido que as incorporadoras são responsáveis por todas as especificações dos projetos desenvolvidos por elas.

Assim sendo, cabe às incorporadoras gerir o andamento das obras e garantir que sejam entregues conforme os projetos apresentados aos clientes. Nesse sentido, está a importância e necessidade de desenvolver parceria com construtoras de confiança, já que a qualidade do produto final depende da atuação de ambas, e a credibilidade da incorporadora está diretamente ligada a isso.

Parceria que faz o nome do produto

Conforme André, no segmento de alto padrão, atualmente, as construtoras são responsáveis por 50% a 60% do negócio. “O resultado ruim de uma obra que estoura custo, atrasa, enfim, reflete na imagem da incorporadora e também reflete no negócio como um todo, financeiramente. Então, a gestão da construção bem feita é necessária para que o negócio seja o mais saudável possível, financeiramente”, ressalta o CEO da O.M.

Por conta disso, muitas incorporadoras acabaram por se tornar também construtoras, como forma de garantir a boa execução e qualidade das obras. Como exemplo, André cita a O.M. “Recentemente, a O.M fez um movimento, a partir de 2022, de não mais terceirizar a construção. Continua incorporando, mas também será responsável pela construção. O comercial do Pininfarina foi uma virada de chave. Podemos eventualmente ter parcerias na incorporação, mas na construção, não mais”, pontuou Tomé.

Nos últimos empreendimentos da O.M, como o Infinity Business, o Autoria e o Bossa, a empresa assumiu o papel de construtora e incorporadora. Para André, esse será um movimento que promete crescer no mercado. “Todos daqui pra frente, a gente vai construir e incorporar. Foi um movimento, uma virada de chave que a gente fez dentro da O.M., e eu vejo isso em algumas outras incorporadoras também”, destaca.