A compra de ágio muitas vezes pode parecer interessante, pela oportunidade de adquirir um empreendimento cujas vendas já foram esgotadas ou até mesmo pelo excelente negócio financeiro, no entanto, a modalidade tem riscos. A advogada especialista em direito imobiliário, Jordana Moreira Silva Vasconcelos, explica que há mecanismos jurídicos para resguardar o comprador e promover uma negociação mais segura.

Jordana detalha que a compra de ágio corresponde à venda do imóvel ou do lote que ainda não está quitado. Neste caso, o comprador paga ao proprietário o valor que ele já quitou e assume a dívida restante do financiamento, e é nesta parte final que moram os riscos. “Vou fazer o pagamento para você de um determinado valor, que é o que a gente combina aqui ao ágio, e, a partir dali, assumo o saldo devedor, geralmente com o banco”, explicita a especialista.

“A compra do ágio, na grande maioria das vezes, é feita por um contrato de compra e venda particular, com esse imóvel alienado com o banco ou com a loteadora. Então, eu tenho um financiamento ativo”, destaca Jordana. “O maior risco dessa operação de compra de ágio é que vou continuar pagando esse imóvel no seu nome, se ele for financiado com o banco”, acrescenta.

A advogada detalha que nesse tipo de compra, o novo comprador passa então a assumir essa dívida com o banco ou com a loteadora, mas ainda sem a escritura do imóvel em seu nome. “Tem-se a existência de um contrato de gaveta, o novo comprador vai estar na posse do imóvel, mas ainda não terá a propriedade desse imóvel, porque na documentação, junto com o banco, na documentação oficial, o primeiro comprador ainda é o proprietário”.

Como se resguardar

De acordo com a advogada, quando o financiamento é com a loteadora, a transferência da documentação pode ser feita de forma imediata por instrumento de cessão de direitos. O grande alerta é especialmente para casos em que o financiamento é feito com o banco. “Se está comprando o ágio de um imóvel que é financiado com o banco, na maioria das vezes, não é feita a transferência dessa documentação. Então, o novo comprador vai ficar pagando no nome da pessoa que financiou originalmente”, pontua.

Nessa situação, a advogada orienta os negociantes a realizarem o chamado interveniente quitante, que é a transferência do financiamento do primeiro para o segundo comprador. “A interveniente quitante é quando você vai fazer a troca de titularidade com o banco. É a forma mais segura de fazer a compra do ágio, fazendo a transferência do financiamento”.

Com o interveniente quitante, o financiamento feito pelo primeiro proprietário com determinada instituição bancária pode ser transferido ao segundo comprador a outra instituição. Assim, o segundo banco quita a dívida com o primeiro, livrando do contrato inicial e estabelecendo um novo financiamento, no nome do segundo comprador. “A operação do interveniente quitante é quando um terceiro faz a quitação do imóvel, porque o banco está quitando o valor financiado, ele vai alienar para ele mesmo”, elucida Jordana.




Especialista em Direto Imobiliário