O novo Plano Diretor de Goiânia, aprovado em 2022, que estabelece novas regras de planejamento urbano por 10 anos, trouxe medidas que impactaram diretamente o mercado imobiliário. Entre as mais discutidas, estão as mudanças na altura máxima dos novos empreendimentos e os índices de aproveitamento dos terrenos, que interferem nos projetos e planejamentos das construtoras.

A regra que abrange altura das construções, limita os projetos conforme a metragem do terreno em que serão construídos. Com a novidade, os novos edifícios tenderão a ser de 25 a 30% mais baixos do que o estipulado pelas regras do último PD, que vigorou de 2007 a 2022.

As novas regras de adensamento, que antes não tinham limite de aproveitamento do terreno definido, levando em conta os afastamentos, agora, são adequadas conforme a categoria da região. “O Plano de Diretor anterior, não definia limite de adensamento. Então, a gente poderia usar quantas vezes quisesse, desde que, obviamente, respeitando os recursos e a ocupação máxima. Então, antes de 2023, era comum nas regiões mais nobres, a gente usar até dez vezes a área do terreno”, explicou o CEO da SOMOS e presidente do Conselho da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk.

Como o novo Plano Diretor, agora, por exemplo, nas consideradas Áreas de Desaceleração de Densidade (ADD), que abrangem os setores mais populares do mercado imobiliário, como o Setor Bueno, Oeste e Jardim Goiás, o limite máximo de altura do empreendimento será de cinco vezes o tamanho da área do terreno. “Nas áreas nobres, a gente usava, pelo menos, dez vezes a área do terreno, ou algo próximo disso, em torno disso. E hoje está limitado, então, a 7,5 vezes”, detalha Razuk.

Nas Áreas de Adensamento Básico (AAB), como por exemplo, os Setores Jaó e Sul, o limite de altura para novas construções ou modificações é de 12 metros, no entanto, com algumas exceções, que podem limitar os prédios em altura máxima de 7,5 metros. Já nas Áreas Adensáveis (AA), o limite é de seis vezes a área do terreno.

Índices de ocupação

O Plano Diretor também delimita o índice de ocupação, que determina a porcentagem máxima de um terreno que pode ser ocupada por construções, conforme a área em questão. Para Áreas Adensáveis (AA) e Áreas de Desaceleração de Densidade (ADD), as edificações de até 11 metros de altura podem ocupar totalmente os terrenos. Já para construções com altura superior a essa, é permitido somente 50% de ocupação.

Nas Áreas de Adensamento Básico (AAB) o índice de ocupação máxima é válido para empreendimentos de até 12 metros de altura. Para Áreas de Ocupação Sustentável (AOS), o índice de ocupação máximo chega a 40%, devido ao caráter ambiental dessas áreas.

Além das mudanças que afetam a altura e a ocupação das construções de acordo com as áreas, o novo Plano Diretor também estipula um novo percentual mínimo obrigatório de cobertura vegetal. Conforme o índice paisagístico do PDG de 2022, os imóveis devem destinar pelo menos 15% de sua área total para paisagismo.

No geral, o novo Plano concentra o crescimento vertical sobretudo nas zonas Sul e Central de Goiânia, que são as áreas mais desenvolvidas da cidade. Três anos após o Plano Diretor entrar em vigor, as construtoras ainda sentem os impactos das mudanças, principalmente em projetos nas áreas de desaceleração. A próxima revisão do PDG está prevista para 2032, mas os impactos das leis complementares e sua aplicação deverão ser debatidos ao longo dos próximos anos.